A Câmara Municipal do Funchal aprovou o novo Regulamento Municipal de Gestão dos Estabelecimentos de Alojamento Local, que regula a atividade no concelho com regras claras sobre onde, como e em que condições é admissível operar alojamento local. Com este artigo explicamos, em termos práticos, o que muda para quem já tem alojamento local no Funchal e o que deve ser observado por proprietários, gestores e investidores no setor.
Quem já tem AL registado mantém o registo
A regra mais importante para quem já opera alojamento local no Funchal é esta: os estabelecimentos, licenciados e registados à data da entrada em vigor do regulamento, mantêm a sua atividade. O regulamento não tem efeito retroativo sobre títulos validamente constituídos, pelo que o novo regime só é aplicável a novos registos e a algumas obrigações de funcionamento que passam a ser exigíveis a todos os operadores.
Novas obrigações aplicáveis a todos os AL no Funchal
Independentemente do estabelecimento ser anterior ou posterior ao regulamento, há um conjunto de deveres a que todos os titulares de exploração de alojamento local no Funchal passam a estar obrigados:
- Gestão de resíduos sólidos urbanos: o titular de exploração é responsável pela correta deposição e separação dos resíduos produzidos pela atividade, devendo respeitar os horários e locais definidos pelo município.
- Informação aos hóspedes em quatro línguas: o regulamento obriga à disponibilização de informação acessível sobre separação de resíduos e regras de convivência ambiental, no mínimo, em quatro idiomas, sendo que o português e o inglês são obrigatórios.
- Tarifário de água não domésticos: o consumo de água nos estabelecimentos de alojamento local passa a ser tarifado como consumo não doméstico, na vertente comércio. Este é um impacto direto na estrutura de custos da atividade e deve ser ponderado pelos operadores.
- Identificação obrigatória do número de registo: o titular de exploração deve identificar o número de registo do estabelecimento em todos os atos em que invoque essa qualidade, designadamente nos anúncios e nas plataformas eletrónicas de reservas (Booking, Airbnb, Vrbo e outras).
- Sujeição a vistorias e inspeções: o município mantém o poder de realizar vistorias e inspeções para verificação do cumprimento do regulamento, podendo articular com a Direção Regional do Turismo, a Autoridade Regional das Atividades Económicas e as autoridades policiais.
Quando se pode perder o registo de AL no Funchal
O regulamento amplia o regime de cancelamento de registo de alojamento local previsto no regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local. Para além das causas previstas no artigo 9.º do Regime Jurídico, a Câmara Municipal pode determinar o cancelamento sempre que se verifiquem informações falsas ou documentos desconformes no registo, instalação irregular em áreas de contenção ou se verifique a existência de contrato de arrendamento habitacional nos dois anos anteriores ao registo.
Uma vez que o cancelamento do registo determina a cessação imediata da exploração, nos casos em que existam dúvidas sobre a regularidade da instrução originária do registo a situação deve ser acompanhada com cuidado.
Suspensão do registo para arrendar: uma opção a considerar
O regulamento prevê uma figura alternativa para os titulares de AL localizados em áreas de contenção. O titular pode suspender a exploração por um período máximo de cinco anos, para afetar o imóvel a arrendamento habitacional, mantendo o direito de retomar o AL findo esse prazo.
A comunicação à Câmara deve incluir cópia do contrato de arrendamento e do comprovativo de pagamento do Imposto do Selo. Para quem tenha imóvel em zona de pressão ou em fração que não esteja a render como esperado, esta possibilidade pode ser uma alternativa estratégica relevante, pois permite manter o direito previamente adquirido do registo de AL.
Áreas de contenção: o que são e onde se aplicam
O regulamento define duas áreas de contenção no concelho do Funchal:
- Área de contenção 1 – freguesia da Sé.
- Área de contenção 2 – restantes freguesias do concelho (Imaculado Coração de Maria, Monte, Santa Luzia, Santa Maria Maior, Santo António, São Gonçalo, São Martinho, São Pedro e São Roque).
Em ambas as áreas há interdição de novos registos, mas com regimes diferenciados. Na área de contenção 1, correspondente à freguesia da Sé, a interdição é total e abrange todas as modalidades de alojamento local, sem exceção dentro do regime geral. Na área de contenção 2, são admitidos novos registos nas modalidades de moradia e quartos inseridos em moradia, desde que cumpridos os requisitos do regulamento.
Para quem queira abrir novo AL no Funchal
Quem pretende iniciar nova atividade de alojamento local no Funchal deve ter presente que o regulamento estabelece um regime de exceções qualificadas que permite, em condições específicas, a atribuição de novos registos mesmo em áreas de contenção. Estas exceções abrangem, designadamente, edifícios reabilitados ao abrigo de incentivos municipais, imóveis devolutos há mais de três anos ou edifícios reconstruídos por imposição camarária após vistoria.
Para apartamentos e estabelecimentos de hospedagem (incluindo hostels), o regulamento exige ainda que o edifício esteja integralmente afeto a uso de comércio ou serviços. Esta é a restrição com maior impacto para novos projetos de alojamento local em edifícios residenciais do Funchal.
Acompanhamento jurídico do regulamento
A entrada em vigor deste regulamento marca uma mudança estrutural no enquadramento do alojamento local no concelho do Funchal.
Quem opera no setor, nomeadamente proprietários, gestores, plataformas e investidores, tem todo o interesse em rever a sua situação à luz do novo regime, designadamente em matéria de regularidade do registo, cumprimento das obrigações operacionais e ponderação das opções estratégicas que o regulamento abre, como a suspensão para arrendamento.
A MB Advogados acompanha desde a primeira hora a evolução regulatória do alojamento local na Madeira e presta apoio jurídico em todas as fases do processo: instrução de registos, exceções qualificadas, vistorias de idoneidade, cancelamentos, contencioso administrativo e operações imobiliárias com unidades de AL. Para esclarecimentos sobre a aplicação do regulamento à sua situação concreta, contacte o nosso escritório no Funchal.
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