O presente texto é a terceira e última parte de uma análise do regime legal do Alojamento Local em Portugal. Desta feita o texto debruça-se sobre as recentes alterações legislativas no Regime Jurídico do Alojamento Local. O texto foi escrito por João Rodrigues, aluno da Escola de Direito da Universidade do Minho e que tem colaborado com a MB Advogados no âmbito de um estágio de verão.
“O XXIII Governo Constitucional encabeçado pelo Primeiro-Ministro António Costa[1] ao abrigo do disposto no art.º 198 da Constituição e demais Competências Legislativas deu início à Proposta de Lei n.º 71/XV/1, mais conhecida por pacote Mais Habitação, que esteve em consulta pública de 3 a 24 de março de 2023 e foi aprovada na generalidade a 19 de maio. Segue-se agora a discussão parlamentar na especialidade.
– Em torno da questão do Alojamento Local por Parte do Condomínio
Relativamente à questão já amplamente discutida nos Tribunais e uniformizada pelo Supremo Tribunal de Justiça, surgiu por parte do Partido Socialista uma proposta de alteração que foi ao encontro de um aspeto importante do Alojamento Local por parte do Condomínio.
Com efeito, os novos registos de alojamento local terão de receber, previamente, autorização do Condomínio.
“Sempre que o estabelecimento de alojamento local seja registado em fração autónoma de edifício em regime de propriedade horizontal que se destine, no titulo constitutivo, a habitação, deve o registo ser precedido de decisão do condomínio para uso diverso de exercício da atividade de alojamento local”. Esta é a redação da Proposta de Alteração interposta pelo Partido Socialista
Este pedido deverá ser garantido por todos os condóminos. O mesmo suceder-se-á para os novos registos. Ressalva que o PS e PCP votaram a favor; Bloco absteve-se.
Ademais, o PSD propôs igualmente duas alterações atinentes a esta matéria. Sendo ambas aprovadas. Em primeiro lugar, a Assembleia de condóminos poderá aprovar por maioria de votos que os estabelecimentos de alojamento local disponham de um número de contacto telefónico permanente de emergência, o qual deve ser facultado aos demais condóminos. Em adição a isso, quem detenha alojamento local em edifícios deve “afixar em local bem visível no interior dos seus estabelecimentos uma sinalética com os horários previstos no Regulamento Geral do Ruído”.
Quanto ao cancelamento de um registo que já existe passa agora a ter de ser aprovado por maioria de dois terços (66%) da permilagem do edifício, quando atualmente está em metade. Esta foi também uma proposta de alteração do PS que determina que para o cancelamento se efetivar a assembleia de condóminos tem de comunicar a deliberação ao presidente da Câmara Municipal do local “produzindo efeitos no prazo de 60 dias após envio da deliberação”. O cancelamento do registo “determina a imediata cessação da exploração do estabelecimento”. Só poderá haver reabertura do alojamento local com “deliberação em contrário da assembleia de condóminos”.
Estas foram aprovações que esta quinta-feira já aconteceram no Parlamento que vota na especialidade o Pacote Mais Habitação.
Com base na proposta do Governo todo o alojamento local passou a ser pessoal e intransmissível, “ainda que na titularidade ou propriedade de pessoa coletiva”, e não apenas (como acontece atualmente) nas zonas de contenção. E caduca quando haja “transmissão da titularidade do registo, cessação de exploração, arrendamento ou outra forma de alteração da titularidade da exploração” (o que já está na lei) mas também quando haja “transmissão de qualquer parte do capital social da pessoa coletiva titular do registo, independentemente da percentagem [atualmente está prevista uma percentagem superior a 50%]”. Não se aplicam estas regras em caso de sucessão.
Foi também já aprovada a limitação de registos que só ficarão válidos por cinco anos, tendo de ser renovados por iguais períodos. Esta era a redação da proposta do Governo, tendo a Iniciativa Liberal conseguido aprovar que “a primeira renovação seja contada a partir da data de emissão do título de abertura ao público” e não a partir da data da comunicação prévia à Câmara. E todos os registos serão reapreciados em 2030, conforme tinha sido anunciado.[2]
As renovações do registo, segundo proposta do PS, “carecem de deliberação expressa da câmara municipal territorialmente competente, com faculdade de delegação e subdelegação, no prazo definido em regulamento municipal, podendo opor-se, com base nos requisitos de funcionamento dos estabelecimentos ou, quando aplicável, com o previsto na respetiva Carta Municipal de Habitação.”
A emissão de novos registos de estabelecimento de alojamento local nas modalidades de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício “fica suspensa em todo o território nacional, com exceção dos territórios do interior”, determinará a nova lei, cujo artigo foi já aprovado na especialidade. “A suspensão mantém-se na totalidade ou parte da área do município em que tenha sido declarada a situação de carência habitacional“. As regiões autónomas estão excluídas. Aliás, as mesmas
Conforme tinha sido anunciado, o Governo quer que no prazo de dois meses a contar da entrada em vigor da presente lei, “os titulares do registo de alojamento local vão ser obrigados a efetuar prova, mediante apresentação de declaração contributiva, da manutenção da atividade de exploração, comunicando efetividade de exercício na plataforma RNAL (Registo Nacional de Alojamento Local)”, sob pena de serem cancelados pelo presidente da Câmara. Não caducam, no entanto, os alojamentos cuja “exploração não ultrapasse 120 dias por ano”, segundo proposta do PS que já foi, entretanto, votada.
Já foi, entretanto, aprovado a isenção em sede de IRS e IRC dos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento para habitação permanente, desde que cumulativamente resultem da transferência para arrendamento, para habitação permanente, de imóveis afetos à exploração de estabelecimentos de alojamento local e que o registo do alojamento local tenha sido feito até 31 de dezembro de 2022. Além de que o contrato de arrendamento para habitação ocorra até 31 de dezembro de 2024. A isenção prevista “é aplicável aos rendimentos prediais obtidos até 31 de dezembro de 2029”.
A contribuição extraordinária para o alojamento local foi, entretanto, aprovada com os votos a favor do PS e Bloco de Esquerda, a abstenção do PCP e o voto contra do PSD, Chega e Iniciativa Liberal, segundo a Lusa.[3]
A contribuição vai ser de 15%, conforme proposta do PS, que representa uma diminuição face aos 20% que o Governo propôs quando fez chegar a proposta de lei ao Parlamento e que já significava uma descida face aos 35% iniciais.”
[1] Fonte: Secretaria-Geral da Presidência do Conselho de Ministros. Consultável em https://www.sg.pcm.gov.pt/governo.aspx
[2] Fonte: Notícia do Observador via: https://observador.pt/2023/07/06/autorizacao-previa-do-alojamento-local-por-parte-do-condominio-foi-aprovada-no-parlamento/
[3] Fonte: Agência Lusa. Via: https://www.lusa.pt/national/article/2023-07-06/41149813/aprovada-no-parlamento-contribui%C3%A7%C3%A3o-extraordin%C3%A1ria-sobre-alojamento-local
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