O contrato-promessa é a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar um certo contrato, aplicando-se as disposições relativas ao contrato prometido. Isto é, existe uma obrigação de emitir uma declaração negocial ao contrato prometido.

Estes contratos podem ser unilaterais ou bilaterais, conforme esteja uma das partes ou ambas vinculadas ao contrato-promessa.

 

Que forma deve apresentar?

No caso do contrato-promessa de compra e venda de um imóvel, a lei exige documento, autêntico ou particular, com as assinaturas das partes que estão vinculadas ou parte que esta vincula, conforme seja contrato-promessa bilateral ou unilateral. Este documento deve conter o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação pela entidade que realiza o reconhecimento.

É obrigatório pagar sinal?

Neste tipo de contrato o sinal é muito comum, mas não é obrigatório. Presume-se que tem caráter de sinal todo o tipo de quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, no momento da celebração do contrato ou em momento exterior. Serve o sinal como uma manifestação de seriedade da proposta negocial e garantia de cumprimento do contrato.

 

O contrato promessa vale como escritura de compra?

É possível que este tipo de contrato tenha eficácia meramente obrigacional ou eficácia real.

Na primeira, eficácia meramente obrigacional, somente as partes que se encontrem obrigadas à celebração do contrato estão vinculadas e não é oponível a terceiro. Quer isto dizer que, o contrato só vai produzir efeitos entre as partes.

Pelo contrário, a eficácia real é oponível a terceiros e é necessário a verificação de certos requisitos. Nomeadamente:

– Declaração expressa, tem que constar no contrato a intensão de atribuição de eficácia real;

-Constar de escritura pública ou documento particular autenticado a promessa que as partes querem a atribuição da eficácia real;

– Inscrição no registo, uma vez que é mediante o registo que o ato obtém publicidade.

 

E se existir incumprimento do contrato?

O não cumprimento do contrato-promessa ocorre quando, um dos contraentes vinculados ao contrato, não cumpre com a obrigação prometida.

Existem duas possibilidades que os promitentes podem recorrer quando resulta o incumprimento do contrato-promessa, a execução específica e a resolução do contrato.

A primeira hipótese, execução específica, permite ao promitente fiel obter uma sentença que produza os efeitos negociais da declaração do promitente faltoso. Salientando que, só é possível recorrer a esta hipótese, se não houver convenção em contrário e se a sentença não se opuser à natureza da obrigação assumida.

Já a segunda hipótese, resolução do contrato, é necessário atender ao facto da existência de sinal. Isto é, no caso de não se ter verificado constituição de sinal no contrato-promessa, a parte que cumpriu o contrato (o promitente fiel) tem direito a ser indemnizado nos termos gerais.

 

No caso de incumprimento, o que acontece ao sinal?

No caso de ter existido constituição de sinal no contrato-promessa, a resolução do contrato vai depender da parte faltosa. Ou seja:

-Se a parte faltosa for o promitente-comprador, este perde o sinal entregue e o promitente-vendedor pode fazer seu o sinal.

-Se a parte faltosa for o promitente-vendedor, a outra parte pode exigir o dobro do sinal.

-Por fim, se houve tradição da coisa (entrega da coisa), a parte que constituiu sinal tem a faculdade de optar entre a restituição da coisa em dobro ou o aumento do valor da coisa, mais o sinal e a parte do preço que tenha pago.

Artigo escrito por Sara Filipe, no âmbito do Programa Estágios de Verão da Direção Regional de Juventude.

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