O presente texto \u00e9 a segunda parte de uma an\u00e1lise do regime legal do Alojamento Local em Portugal, com especial enfoque sobre as recentes decis\u00f5es do Supremo Tribunal de Justi\u00e7a acerca da mat\u00e9ria. O texto foi escrito por Jo\u00e3o Rodrigues, aluno da Escola de Direito da Universidade do Minho e que tem colaborado com a MB Advogados no \u00e2mbito de um est\u00e1gio de ver\u00e3o.<\/p>\n
“Nos espa\u00e7os de antena e comunica\u00e7\u00e3o portugueses muito se tem discutido e politizado o tema dos Alojamentos Locais. Isto deve-se, por um lado, pelo crescente peso econ\u00f3mico da figura do Alojamento Local na realidade social-econ\u00f3mica portuguesa , como preceitua o Relat\u00f3rio Preliminar sobre o Impacto do Alojamento Local em Portugal- desenvolvido pela NOVA SBE a pedido da Associa\u00e7\u00e3o do Alojamento Local em Portugal (ALEP)[1]<\/a>, que face ao ano de 2019 ( \u00faltimo ano pr\u00e9-pand\u00e9mico) \u201c(\u2026) o peso do turismo recetor foi de 20, 53 milh\u00f5es de euros, o que corresponde diretamente a 22% das exporta\u00e7\u00f5es totais de bens e servi\u00e7os e a 9,6% do Produto Interno Bruto (PIB).\u201d[2]<\/a> Por outro, pela necessidade de regulamentar (bem, salvo seja) este regime jur\u00eddico , de modo a que o setor hoteleiro possa dar resposta aos n\u00edveis de procura t\u00e3o elevados por esta solu\u00e7\u00e3o de hospedagem e ,sobretudo, n\u00e3o deixar certas situa\u00e7\u00f5es \u00e0 margem da prote\u00e7\u00e3o da Lei.<\/p>\n Sucede que na jurisprud\u00eancia portuguesa este fen\u00f3meno crescente tem feito correr muita tinta e debate nos espa\u00e7os televisivos e n\u00e3o s\u00f3. Destaca-se no ac\u00f3rd\u00e3o do Pleno das Sec\u00e7\u00f5es C\u00edveis do STJ, de 22 de mar\u00e7o[3]<\/a>, a seguinte parte: \u201cno regime da propriedade horizontal, a indica\u00e7\u00e3o no t\u00edtulo constitutivo de que certa fra\u00e7\u00e3o se destina a habita\u00e7\u00e3o deve ser interpretada no sentido de nela n\u00e3o ser permitida a realiza\u00e7\u00e3o de alojamento local\u201c.<\/p>\n Desta forma, o Supremo Tribunal de Justi\u00e7a p\u00f4s um ponto conclusivo nas diverg\u00eancias de entendimento jur\u00eddico sobre a possibilidade de coexistirem, num mesmo pr\u00e9dio, habita\u00e7\u00e3o permanente e tempor\u00e1ria (para fins tur\u00edsticos\u201d, j\u00e1 que , com base no Ac\u00f3rd\u00e3o supramencionado, uniformizou-se a jurisprud\u00eancia relativamente a esta mat\u00e9ria. A quest\u00e3o a se colocar, deste modo, \u00e9 a : Quais as consequ\u00eancias a prever desta decis\u00e3o do Venerando Tribunal do Terreiro do Pa\u00e7o?<\/p>\n Segundo a Declara\u00e7\u00e3o de Voto no supracitado Ac\u00f3rd\u00e3o do Juiz Conselheiro Paulo Rijo Ferreira, admite-se o seguinte: \u201cperspectivando-se uma avalanche de processos dessa natureza e uma disrup\u00e7\u00e3o significativa nesse n\u00e3o despiciendo sector da actividade econ\u00f3mica.\u201d[4]<\/a> Desta feita, a decis\u00e3o do Supremo Tribunal de Justi\u00e7a, por conta da sua for\u00e7a persuasiva, aplica- se , em princ\u00edpio, a todo o Alojamento Local , mesmo ao que foi autorizado no passado.<\/p>\n – Ila\u00e7\u00f5es a retirar da decis\u00e3o<\/u><\/strong><\/p>\n Com a decis\u00e3o em ep\u00edgrafe, o Supremo Tribunal de Justi\u00e7a demarca a sua posi\u00e7\u00e3o quanto a uma quest\u00e3o em que haja colis\u00e3o de direitos entre o Alojamento Local e o Condom\u00ednio. Outrossim, o Tribunal dar\u00e1 prefer\u00eancia aos Direitos pessoais sobre os Direitos de Cr\u00e9dito, direitos estes de efic\u00e1cia erga omnes, ou seja, \u201c criando uma \u201cobriga\u00e7\u00e3o universal passiva de absten\u00e7\u00e3o\u201d[5]<\/a>, e uma prefer\u00eancia ao Condom\u00ednio.<\/p>\n Como noticia o Jornal Dinheiro Vivo: \u201cEduardo Miranda lembrou que, para evitar que muitas situa\u00e7\u00f5es de queixas fossem parar a tribunal, a legisla\u00e7\u00e3o do alojamento local de 22 de agosto de 2018 criou um mecanismo simplificado no qual o condom\u00ednio pode fazer uma oposi\u00e7\u00e3o: “na pr\u00e1tica, um pedido de cancelamento \u00e0 c\u00e2mara municipal”.[6]<\/a><\/p>\n Logo, poderemos assistir n\u00e3o a um aumento de litigiosidade patente, por\u00e9m a que se chegue a um entendimento extrajudicial por via da media\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Por conseguinte, a Lei 62\/2018 passou a admitir a possibilidade de os condom\u00ednios pedirem o cancelamento do registo de atividade de alojamento local, at\u00e9 ao m\u00e1ximo de um ano, no caso de comprovada “a pratica reiterada de atos que perturbem a normal atualiza\u00e7\u00e3o do pr\u00e9dio, bem como de atos que causem incomodo ou afetem o descanso dos cond\u00f3minos”.<\/p>\n – Conclus\u00e3o<\/u><\/strong><\/p>\n Por variadas vezes e bem, o Supremo Tribunal de Justi\u00e7a em sede de Colis\u00e3o de Direitos[7]<\/a> tem dado prefer\u00eancia aos Direitos Pessoais, como evidencia o Ac\u00f3rd\u00e3o do STJ, de 27 de abril de 2004,[8]<\/a> no seu Sum\u00e1rio, Art.4\u00ba \u201c4) – A preval\u00eancia dos direitos de personalidade sobre os outros direitos, mesmo os absolutos, indiscut\u00edvel em abstracto, deve contudo ser afirmada pelos tribunais com base na pondera\u00e7\u00e3o concreta da situa\u00e7\u00e3o ajuizada, sopesando devidamente os factos, por forma a que, havendo colis\u00e3o de direitos, todos eles possam na medida do poss\u00edvel produzir igualmente os seus efeitos.\u201d , sobre os Direitos de Cr\u00e9dito, efic\u00e1cia inter-partes.<\/p>\n Ali\u00e1s, at\u00e9 a doutrina de forma consensual atribui aos Direitos Pessoais uma posi\u00e7\u00e3o de superioridade, pois estes s\u00e3o reconduz\u00edveis \u00e0 pr\u00f3pria dignidade da pessoa humana, sendo esta a base da nossa Rep\u00fablica , como demonstra o artigo 2\u00ba da Constitui\u00e7\u00e3o da Rep\u00fablica. Ou, como defende Jorge Reis Novais,\u201dsupraconstitucional\u201d.<\/p>\n – Coment\u00e1rio<\/u><\/strong><\/p>\n A nosso ver, tal decis\u00e3o do Supremo Tribunal de Justi\u00e7a, tendo por base a legisla\u00e7\u00e3o atual que est\u00e1 em vias de altera\u00e7\u00e3o, a qual iremos abordar, em ulterior momento, decidiu , tal como tem nos vindo a habituar, de forma bastante sensata e prudente, contanto que haja quest\u00f5es ,tal como aponta a Declara\u00e7\u00e3o de Voto do Juiz Conselheiro Rijo Ferreira, que merecem a nossa aten\u00e7\u00e3o e conscientiza\u00e7\u00e3o.”<\/p>\n [1]<\/a> Consult\u00e1vel em https:\/\/www.dinheirovivo.pt\/economia\/sem-alojamento-local-pais-perdia-47-mil-milhoes-em-dormidas–16486904.html<\/a><\/p>\n [2]<\/a> Fonte:\u00a0 https:\/\/www.dinheirovivo.pt\/economia\/sem-alojamento-local-pais-perdia-47-mil-milhoes-em-dormidas–16486904.html<\/a><\/p>\n [3]<\/a>\u00a0 Fonte: Ac\u00f3rd\u00e3o do Supremo Tribunal de Justi\u00e7a n\u00ba4\/2022, de 10 de maio. Consult\u00e1vel em Di\u00e1rio da Rep\u00fablica via: https:\/\/diariodarepublica.pt\/dr\/detalhe\/acordao-supremo-tribunal-justica\/4-2022-183230519<\/a><\/p>\n [4]<\/a> Fonte: : Ac\u00f3rd\u00e3o do Supremo Tribunal de Justi\u00e7a n\u00ba4\/2022, de 10 de maio. Consult\u00e1vel em Di\u00e1rio da Rep\u00fablica via: https:\/\/diariodarepublica.pt\/dr\/detalhe\/acordao-supremo-tribunal-justica\/4-2022-183230519<\/a><\/p>\n [5]<\/a> Menezes, Cordeiro<\/p>\n [6]<\/a> Not\u00edcia consult\u00e1vel em https:\/\/www.dinheirovivo.pt\/economia\/nacional\/al-associacao-desvaloriza-impacto-de-acordao-em-predios-de-habitacao-14788136.html<\/a><\/p>\n [7]<\/a> Conforme art.\u00ba 335 do C\u00f3digo Civil, do Livro I- Parte Geral, T\u00cdTULO II- Das rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas, SUBT\u00cdTULO IV- Do exerc\u00edcio e tutela dos direitos, CAP\u00cdTULO I- Disposi\u00e7\u00f5es gerais. Consult\u00e1vel via online: http:\/\/bdjur.almedina.net\/citem.php?field=item_id&value=970764<\/a><\/p>\n [8]<\/a> Fonte: Ac\u00f3rd\u00e3o do STJ, de 27-04-2004, Processo n\u00ba04\u00aa192. Consult\u00e1vel em : http:\/\/www.dgsi.pt\/jstj.nsf\/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814\/6805da552a4a7a0980256fc4002fb29b<\/a><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" O presente texto \u00e9 a segunda parte de uma an\u00e1lise do regime legal do Alojamento Local em Portugal, com especial enfoque sobre as recentes decis\u00f5es do Supremo Tribunal de Justi\u00e7a acerca da mat\u00e9ria. 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